1樓：細緻位飼
如果你屬於下列情況也法院不違法
1、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用
在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則，也就是說抵押在前，租賃在後。
2、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關係的限制適用
查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由其自行承擔。
3、破產財產處理過程中的限制適用
破產企業的房屋建築作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用「買賣不破租賃」原則。
法律依據：
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋 第六十六條
抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
2樓：裴蓁律師
抵押發生在破產前，依法有效。
破產企業，有抵押物（企業全部不動產）擔保的債權人申請執行並參與抵押物競買是否應繳競買保證金？抵押
3樓：匿名使用者
1．質押屬於擔保物權中的一種。抵押與質押最大的區別就是抵押不轉移抵押物，而質押必須轉移佔有質押物，否則就不是質押而是抵押。第二個大區別就是，質押無法質押不動產(如房產)，因為不動產的轉移不是佔有，而是登記。
(1)抵押是指債務人或第三人不轉移對其特定財產的佔有，將該財產作為對債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權依法就該財產折價或以拍賣、變賣的價金優先受償的物權。該財產稱之為抵押物，債務人或第三人稱之為抵押人，債權人稱之為抵押權人。抵押權有法定和約定兩種。
法定的無論是否約定必須依照規定；法律允許當事人約定的，可以協商解決。抵押物必須是可以轉讓的抵押人所有的財產，凡是法律規定禁止流通的或當事人不享有的不得作為抵押物。抵押擔保應當簽訂書面合同，合同內容還包括被擔保的主債務種類、數額，債務人履行債務的期限，抵押物的名稱、數量、所在地、權屬、抵押範圍等內容。
按照法律規定，抵押擔保應當抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，抵押登記受理機關應當是該財產的管理機關，如土地使用權的抵押登記為土地管理機關、船舶、車輛的抵押登記機關為運輸工具的登記部門等。(2)質押是指債務人或第三人將其特定財產移交給債權人佔有、作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或拍賣、變賣該財產的價金優先受償的物權。該財產稱之為質物，提供財產的人稱之為出質人，享有質權的人稱之為質權人。
質押擔保應當簽訂書面合同，質押合同自質物或質權移交於質權人佔有時生效，質押合同的內容與抵押合同的內容基本相同。參考資料：baike.
4樓：匿名使用者
物為乙方所有，不管抵押是否有效，都可以財產保全；物為他人所有，只在抵押有效的情況下才可以財產保全。如物為不動產，案件中的行為不設定抵押權；如物為普通動產，案件中的行為設定抵押權；如物為汽車、船隻等特殊動產，案件中的行為也設定抵押權，但該抵押權不具有對抗善意第3人的效力。
5樓：長治劉義峰律師
你好，如果說前面有擔保，那這個抵押品在破產程式中你享有別除權，即便拍賣，你對於拍賣所得款項享有優先受償權；
因為拍賣是公開的程式，所以收取保證金並不違法，簡單講，拍賣行也是要講經濟效益的，你不能真讓它們為人民服務。
企業已被法院宣告破產,如何解除土地抵押權？
6樓：手機使用者
是可以要回來的。
但是必須要有個前提，企業破產後，應當及時將貸款本息還清，這樣你才有資格拿回個人房產證。如果，在企業破產後，還沒有還清貸款，那麼銀行就有權利要求貸款人償還貸款，在無法按期得到本金和利息的情況下，經多次催繳企業還無法歸還的情況下，銀行可能會通過法律程式拍賣用於抵押的房產來實現貸款的**，防止出現死帳。像你講述的這個情況，我個人認為：
企業為了實現正常的運轉，假如在沒有其他方法獲得貸款的情況下，使用個人的房產進行貸款，以個人的房產進行抵押，實際上是將個人的房產用來作企業貸款的擔保，在貸款人無法償還的情況下，金融部門就有權將抵押物進行**，以實現貸款的**。如果你不想失去房產，那你自己只有用現金或其他方法進行償還，還清貸款後，你才能依據手中的材料，通過一定的手續再向企業進行追加償還及損失。假設我沒有猜錯的話，企業用個人的房產進行抵押，那麼企業與房主之間還應當有一份關於貸款的使用和償還方面的協議（合同），當出現不能按期償還的時候應當如何採取相應的措施進行償還，但這份協議對銀行來說是沒有用的，銀行只認抵押合同，也就是房產。
除非你在抵押合同中還附帶有其他經過雙當確認的協議或合同；如果是自己的私人的企業，那你就只有還錢了或賣房子了。 這實際上是房主個人為企業貸款提供擔保的法律關係，你的擔保責任能否解除，那要看該企業的貸款是否償還，不在於其是否破產，但根據法律規定，房地產作為抵押物，必須履行登記手續，抵押才有效。如經過登記，房產證應儲存在房管部門，不過，必須還清貸款，才能收回房產證，如未經抵押登記，抵押無效，不管貸款是否還清，你都可以收回房產證。
抵押登記是在當地房地產管理部門。 如果企業沒有還清貸款，那房子就由法院處理了。
銀行是要行使抵押權的。
只有銀行還清了，才能要回你的房產證。
7樓：
抵押權是指債務人或第三人提供一定的財產作債務履行的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還的權利。土地抵押權是土地使用權人在法律許可的範圍內不轉移土地佔有而將土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權及其上建築物、其他附著物依法進行處分，並以處分所得的價款優先受償的擔保性土地他項權利。企業破產後如果及時的還清了本息和利息，則可以拿回個人房產證，否則相關部門可以通過法律程式將該房屋變賣，減少損失。
企業破產銀行抵押權優先嗎
8樓：娛樂k代表
優先。《中華人民共和國企業破產法》對其有相應的規定：
第一百零九條 對破產人的特定財產享有擔保權的權利人，對該特定財產享有優先受償的權利。享有本法第一百零九條規定權利的債權人行使優先受償權利未能完全受償的。
其未受償的債權作為普通債權；放棄優先受償權利的，其債權作為普通債權。 管理人應當及時擬訂破產財產變價方案，提交債權人會議討論。
9樓：佳貝的心思
依《中華人民共和國企業破產法（試行）》規定，破產債權按以下順序清償：
一、破產企業所欠職工工資和勞動保險費；
二、破產企業所欠稅款；
三、破產債權。
破產債權不足以清償同一順序清償要求的，按比例分配。
這裡所指的破產財產作為清償總額的，是在優先撥付破產費用後剩餘的所有破產財產總額。
最高人民法院《關於審理企業破產案件若干問題的規定》還指出，清算期間的職工生活費、醫療費可以從破產財產中優先撥付。
10樓：匿名使用者
《企業破產法》第一百零九條 對破產人的特定財產享有擔保權的權利人，對該特定財產享有優先受償的權利。
第一百一十條 享有本法第一百零九條規定權利的債權人行使優先受償權利未能完全受償的，其未受償的債權作為普通債權；放棄優先受償權利的，其債權作為普通債權。
根據法律規定，企業破產，對破產人的特定財產享有擔保權的權利人，對該特定財產享有優先受償的權利。
房地產估價中是不是隻有抵押估價才考慮法定優先受償款
11樓：一起守侯
一、法定優先受償權利的含義
法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先於本次抵押貸款受償的款額，包括髮包人拖欠承包人的建築工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。優先受償權利可分為一般優先受償權利和特別優先受償權利。一般優先受償權利是在不特定的總財產上的優先受償權利。
特別優先受償權利是在特定的動產或不動產上的優先受償權利。這裡的「法定優先受償權利」是指設立在估價物件房地產上的優先受償權利。「其他法定優先受償款」是留有一定的空間。
但其他法定優先受償款不包括強制執行費用。因為強制執行費用不屬於法定優先受償款的範疇。強制執行費用是考慮在貸款成數中的。
強制執行費用包括：「假定在估價時點實現抵押權時」：即法定優先受償款是在估價時點時存在的，而不是其他時間存在的。
過去的，可能清償了；未來的，不可知。但是由過去延續到現在的，應當包括在內。因此，我們說是在估價時點時存在的，而不僅僅是估價時點時發生的。
二、優先於房地產抵押權的法定優先受償權利
法定優先受償權利除了《房地產抵押估價指導意見》明確的發包人拖欠承包人的建築工程價款，已抵押擔保的債權數額之外，還包括以下一些方面。
1．《擔保法》第四十七條規定，處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：(1)支付處分抵押房地產的費用；(2)扣除抵押房地產應繳納的稅款；(3)償還抵押權人債權本息及支付違約金……抵押房地產處分時發生的拍賣費、評估費、欠繳的稅費及轉讓時發生的稅費顯然屬於法定優先受償權利。至於處分抵押房地產的費用包不包括訴訟費用、委託房屋中介變賣時應支付的**費等，有關規定不甚明確，但我們認為應當包括。
因為法院一般直接從抵押房地產拍賣價款中扣繳訴訟費，而無須敗訴方(抵押人)另行支付訴訟費(敗訴方實際也不會另行支付訴訟費)，金融機構實際收回的價款顯然已經減少了一部分；中介**費與拍賣費具有相同的性質，且一般不會同時發生，理應認定為處分抵押房地產的費用。
2．如果抵押人破產，法定優先受償權利就更多了，根據《企業破產法》第三十四條規定：下列破產費用，應當從破產財產中優先撥付：(1)破產財產的管理、變賣和分配所需要的費用，包括聘任工作人員的費用；(2)破產案件的訴訟費用；(3)為債權人的共同利益而在破產程式中支付的其他費用。
第三十七條規定：破產財產優先撥付破產費用後，按照下列順序清償：(1)破產企業所欠職工工資和勞動保險費用；(2)破產企業所欠稅款；(3)破產債權。
金融機構貸款屬於破產債權，當金融機構擁有抵押權的抵押物已被變賣並用於支付破產費用或破產企業所欠職工工資和勞動保險費用、所欠稅款時，金融機構即喪失了對於抵押物的法定優先受償權利，只能和其他普通債權人一起參與破產企業剩餘資產的分配。
3．尚有一些非法定優先受償權利也應當引起注意。如抵押人在抵押前將房地產長期出租，並一次性收取租金的，抵押權人即使實現抵押權，也不能獲得租期有效期內的收益，對房地產抵押價值會產生不利的影響。又如抵押房地產在實現抵押權時一般都經過一個交涉、查封和訴訟的過程，有的甚至長達數年，這其中往往發生欠交水電費、物業管理費等情況，這些費用雖然不是法定優先受償權利，但也會對房地產抵押價值產生不利的影響。
三、針對法定優先受償權利，估價師應當做的
雖然優先於房地產抵押權的法定優先受償權利有上述種種，但是房地產抵押估價中並不需要全部涉及。
首先，涉及企業破產的法定優先受償權利無須考慮，因為如果已經預見到在房地產抵押貸款存續期間貸款企業可能破產，金融機構也不可能向其發放貸款；同時企業破產是企業整體經營狀況不良的結果，而考察企業整體經營狀況是金融機構的責任，並非房地產估價師的責任。
其次，一般只有土地和在建工程抵押才有發包人拖欠承包人的建築工程價款的可能存在。已建成房地產在普通購房者辦理了房地產證後，即不受開發商所欠債務的追索。
房地產估價師要做的是：
1．認真審查委託人提供的情況和資料，並進行必要的核實，特別是土地使用權出讓合同和房地產證要爭取核對原件。要結合土地使用權出讓合同或房地產證上的記載，或者他項權利證書上的記載(各地規定不一)，對抵押房地產是否已經進行了抵押和抵押金額作出披露，進而確定房地產估價物件的抵押價值。
2．對土地和在建工程抵押估價，應要求委託方提供發包人拖欠承包人的建築工程價款情況，並在估價報告中加以披露，進而確定房地產估價物件的抵押價值。
3．各類房地產抵押估價都應當根據《擔保法》第四十七條規定，扣除預計應支付的處分抵押房地產的費用和抵押房地產應繳納的稅款後確定房地產的抵押價值。在**房地產抵押估價現實中，只有農業銀行要求額外扣除抵押房地產拍賣費用，其它銀行僅要求扣除預計抵押房地產轉讓時發生的稅費。
4．房地產抵押估價報告要對估價物件涉及的法定優先受償權利狀況收集情況加以披露，對委託方是否提供有關情況和估價師是否收集到有關情況作出宣告，並對所確定的估價物件抵押價值加以限制和說明。
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