1樓：北京開心哈樂教育科技
如何判別投資性房產及收益價值呢？要綜合分析投資性房產應權衡各種因素。
地段與功能優劣
首要的判斷標準應該是功能服務地段或者說地段優先。因為任何房產品的附加值或附加功能都儲存於地段當中。但有些特殊功能的產品由於設計規劃及市場中的先進性可能會有較長期的投資價值隱含於內。
還有一類投資性物業屬改造產品，一些以前歸屬企業建設既自用又可供**的綜合物業，藉助地方政策，取得銷售許可後都是優良的投資品種，其投資價值一部分來自於地段，另一部分來自於功能。
軟性服務和
環境影響價值
一個小區的不同管理、不同的服務水平會影響到你的投資物件將來的出處與去處，前者指的是成本及利潤**途徑，後者則直接表現為是否順利完成你的一樁投資交易。這裡有一個間接的衡量指標，我把它稱之為"社會性口碑"。由於物業服務最終要走市場化路子，投資時不妨作為附加的一個考慮。
與房產品的投資價值高度相關的環境應該指住區景觀環境、住區配套環境、住區所轄功能區環境三個方面。一般來講，社群景觀環境中，有天然自然景觀的社群比人造景觀的社群投資價值大。
置業提醒
如何計算購房盈虧？
按國際專業理財公司的計算原則，衡量一處物業**合理與否的基本公式為：
如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。
如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資專案尚具升值空間。
2樓：井洩不食
判別投資性房產及其收益價值的方法：
1.首要的判斷標準應該是功能服務地段或者說地段優先。因為任何房產品的附加值或附加功能都儲存於地段當中；
2.但有些特殊功能的產品由於設計規劃及市場中的先進性可能會有較長期的投資價值隱含於內；
3.還有一類投資性物業屬改造產品，一些以前歸屬企業建設既自用又可供**的綜合物業，藉助地方政策，取得銷售許可後都是優良的投資品種，其投資價值一部分來自於地段，另一部分來自於功能；
4.軟性服務和環境影響價值：一個小區的不同管理、不同的服務水平會影響到你的投資物件將來的出處與去處，前者指的是成本及利潤**途徑，後者則直接表現為是否順利完成你的一樁投資交易。
這裡有一個間接的衡量指標，由於物業服務最終要走市場化路子，投資時不妨作為附加的一個考慮。
3樓：杭州築家易電子商務****
投資性房產及其收益價值可以從下面幾點來參考：
一、產品層次：
高檔產品往往具備環境稀缺、做工及材質精細、服務及品牌具備一定的凝聚力，因而高檔產品主要針對人群而不會由出價所左右。
普通商品房投資，需要注意總價與回報率。商業性強的地段小戶型肯定投資價值大於公寓性設計的產品；而新城區域的緊湊房型肯定優越於沒有精工細作的浪費型房型，這些地方都是新晉置業首選區域。
二、產品要素：
景觀與天際線資源，如濱水瞰山、位於中心商務區的高層建築，都有一定的自然性升值；現住方便度，指的是馬上**後是否能快速享受價效比。
三、軟性服務對房產投資的影響：
一個住區的不同管理，不同的服務水平會影響到你的投資物件將來的出處與去處，前者指的是成本及利潤**途徑，這是一個間接的衡量指標，稱之為「社會性口碑」。
4樓：鑽誠投資擔保****
一、流動性是一個恆久性指標。
任何投資品，流動性都是必須認知的一個重要衡量指標。但就投資性房產而言，其流動性的判別非常重要也非常複雜，簡單地羅列這麼幾個方面。
二、地段與功能如何權衡
在目前的市場條件下決定投資性房產價值及其收益**的主要動因包括地段與功能。因此如何權衡二者在投資過程中的作用成為關鍵。
三、使用率與得房率有無區別
房屋買賣合同中的使用率與得房率是一個概念。在投資人眼中應該予以區分。
四、軟性服務對房產投資保值增值有多大作用
五、關於買進與賣出的兩難問題
六、適當考慮**性管制。
七、帶承諾回報的房子是否就一定具備投資價值八、環境是否真無價
與房產品的投資價值高度相關的環境應該指住區景觀環境、住區配套環境、住區所轄功能區環境三個方面。
5樓：td哥哥羹擆
人們認同投資價值的主要途徑往往著眼升值或言升值潛力，但由於大勢所趨總有些遙遙無期，並且作為投資消費決策，參考性並不太強，有時還可能貽誤戰機。 所以，認為房產品長期看將升值對理房人或投資性消費實際沒有多大的意義。那麼，假設你現在有一筆錢想做投資，偏向房產方面，如何把握？
一、流動性是一個恆久性指標。 任何投資品，流動性都是必須認知的一個重要衡量指標。但就投資性房產而言，其流動性的判別非常重要也非常複雜，簡單地羅列這麼幾個方面。
1、房產品的流動性取決於產品層次而非交易成本。一般來說，高檔產品往往具備環境稀缺、做工及材質精細、吻合居住舒適及終極居住要求、服務及品牌具備一定的凝聚力，因而高檔產品的流動性只針對人群而不會由出價所左右。例如，別墅，由於**控制別墅開發，導致後富階層無法從一手市場獲得比較鋪張的好別墅，這樣以前**的大別墅便具備搶手機會，成為比較暢銷的投資品。
又比如，**商務區建設完成後，商業地段所決定的孵化器功能的商住兩用房，也因為市場不**或政策性原因導致無法大量上市而成為稀缺品，無論租賃還是轉手，其投資價值都有很好的體現。相反普通商品房投資，則要注意在總價與回報率方面加以綜合權衡，商業性強的地段小戶型肯定投資價值大於公寓性設計的產品；而新城區域的緊湊房型肯定優越於沒有精工細作的浪費型房型，這些地方都是新晉置業首選區域。另外，交易附加費用不應構成投資考慮的流動性指標計算範圍。
2、個案而言流動性強的產品要素包括四個方面。主要可以從單體形態，如多層好於高層，低密度好於集居性設計；景觀與天際線資源，如濱水瞰山、位於中心商務區的高層建築，都有一定的自然性升值；物業服務，她決定了投資品的外在保值影響力以及投資轉手時的外在氣質的判斷，進而影響到轉手**的洽談；現住方便度，指的是馬上**後是否能快速享受價效比。
3、影響即時流動性的主要因素。由於我國房地產市場化程度不高，政策市還將持續一段時間，故，在考慮投資消費的時候應注意政策因素，包括稅費、交易環節管制程度、產權保護方式與糾紛處理程式及相關成本費用。
首要的判斷標準應該是功能服務地段或者說地段優先。因為任何房產品的附加值或附加功能都儲存於地段當中。但有些特殊功能的房產品由於設計規劃及市場中的先進性可能會有較長期的投資價值隱含於內。
舉例說明，在武漢洪山廣場有華銀城的高層建築，當時寫字樓市場不熱的時候基於土地性質建設成為寫字樓，賣不動，後來經由營銷策劃，定位為可售物業，實際買家可以按照住宅來操作，再通過申請，將該專案建設成都市工業園性質的「中小型企業孵化器」，並由開發商引進一批在當地有些影響的中型企業入駐，形成一邊是買房投資一邊也可以看得見回報的綜合物業。現在該專案經營得很好。
還有一類投資性物業屬改造產品，一些以前歸屬不明確的上市企業建設有既自用又可供**的綜合物業，藉助地方政策，取得銷售許可後都是優良的投資品種，其投資價值一部分來自於地段，另一部分來自於功能。象武漢廣場寫字樓，中百寫字及漢商等等都是先例。而營銷人吹牛中的起死回生專案，往往也是藉助了好的地段然後通過營銷炒作凸現其特殊功能後大獲成功的。
三、使用率與得房率有無區別？ 房屋買賣合同中的使用率與得房率是一個概念。在投資人眼中應該予以區分。
得房率可以理解為按照標準演算法算出的，沒有多大意義，只是選擇多層或高層產品時的一個簡單判斷指標。但使用率可以加進一些裝修及多重利用的元素，如有些房子可以進行小型複式的再裝修，那麼使用上的文章會讓其價值發生空間利用上的增加；又如坡屋頂的上蓋頂層，使用率比一般房子要高，也比計算出的得房率要高，可以隨心所欲地進行著擴大功能的自我設計。
四、軟性服務對房產投資保值增值有多大作用？ 記得萬科的品牌建設過程依賴於其首個小區的物業服務。這間接說明一個住區的不同管理，不同的服務水平會影響到你的投資物件將來的出處與去處，前者指的是成本及利潤**途徑，後者則直接表現為是否順利完成你的一樁投資交易。
這裡有一個間接的衡量指標，我把它稱之為「社會性口碑」：如武漢的百步亭社群，經過**的宣傳以及扛回幾個全國性牌子，賣價漲了幾倍，二手交易也非常撓火。由於物業服務最終要走市場化路子，投資時不妨作為附加的一個考慮。
五、關於買進與賣出的兩難問題。 如果我們發生了實際的投資，那麼買進與賣出就不成其為問題。但如果新近想投資買房的話，則對買進與賣出則應該合理權衡。
投資性買房買進的最佳時機也因房產層次而異，高屋建瓴，是對高檔商品房的投資買進的最佳概括。因為高屋建瓴的背後是曲高和寡，一旦你發現了買者少而高檔的商品房，條件許可的條件下不妨馬上**。條件許可的意思是一次性付款而不是按揭購入。
對於普通商品房投資性消費，則量力而為之，一般來說，期房投資價值優於現房，城郊結合部房子投資價值在**環境中優於中心地段的一般商品房。
順便提及，由於我國將較長時期進行商品房結構**控制，故只要是多層任何時候**都是當得利。相反目前環境下塔樓高層最好謹慎入貨。
按照稅法原理，投資房產必須做好五年計劃，即五年內不要指望必然性回報以及投機性出手。
六、適當考慮**性管制。 前後都有述及，敬請參考。
注意事項是：投資性買房可以不隨大流，並最好不要隨大流。因為投資性消費在任何時候都會受到調節性管制。
比如，當下好多人**小戶型，你就可以考慮去淘一下一百二十至一百三十平米左右的三房放在手中，大約奧運後這類房產將面臨真空。
七、帶承諾回報的房子是否就一定具備投資價值？ 現博友及想買房作為投資性持有的朋友交流，總問到一些開發商提出的帶承諾回報的銷售方法。我的回答讓他們啞然：
你如果能確認這個開發商在承諾回報週期之內還分健在的話，大膽**，反之敬而遠之。
這種例子不少，也有開發商為過高的承諾性回報跳樓的例子。
八、環境是否真無價？ 與房產品的投資價值高度相關的環境應該指住區景觀環境、住區配套環境、住區所轄功能區環境三個方面。 住區景觀環境，來自天然的比來自人造的投資價值大多了。
比如在武漢的東湖，由於**嚴禁再開發，自然讓毗鄰商品性住宅獲得了稀缺性，投資價值非常明顯。相反，一些規模社群由人為的創造了一些景觀，實際上這些環境性景觀如果維護，則該類房子的後期物業使用成本上升，按時間價值觀，會損害其投資價值；如果不維護，則成為可看不中用的死水一潭，甚至產生不利氣體，損害健康。但是，鑑於贈送營銷的部分是有相當大的投資價值的，如屋頂送花園，如為頂層一家所獨用的高層上蓋屋頂，如首層鋪底後送出的花園，這些都將隨著用地減少，規劃更加集約而變得稀缺起來，自然提升了投資價值。
住區配套環境，這裡的文章非常多，有人認為商業生活教育與醫療是必備的，你想過沒有，假如這些配套都非常成熟的話，自然你的原始投資即買價會高出許多，開發商不會放出未來明確的升值空間來讓你賺。作為投資性房產，其住區配套環境應該考慮的主要方面是：交通通達性與教育及日常生活必須性消費空間是否有潛力或業已成熟，比如在武漢的徐東地區，零四年以前在此置業，那時僅僅武漢長江二橋開通，高檔商品性配套尚不成熟，但主要市政設施已經完善，這個時候該區域的房產投資價值非常大，一旦等到所有的配套業已齊全，象武漢首個銷品茂寄生於此的時候，開發商均將其未來升值的主要部分打進了房價，損害了你的投資價值。
本人更主張那些規模大，城市化開發比較長的區域，如武漢二環，長沙望江地帶等，**會使力來提升這些待完善潛力區域的配套，但現實消費中讓開發商隨意加價的因素不是很明顯或數量較少，投資的原始成本降了下來，等城市化成熟後投資價值開始凸現。 住區所轄功能區環境實際是住區配套環境的放大，放大到多大的程度呢？一般以城市二十年長期規劃為準，這個經***批准的東西不會亂變。
結合住區配套環境說，擬投資的房產往往位於城市規劃副中心、居住主城、經濟技術開發區的配套居住區域為善。 推薦本博其他文章： 1、房產最有投資潛力的十大城市；2、**泡沫pk樓市泡沫，哪個易破；3、高房價會自動漲停的八大理由；4、八零後買房的六大潛在優勢；5、區域性戒嚴才能平抑房價；6、後調控時代住宅產業八大賣點；7、樓市必將在奧運之前井噴8、商業地產是製造高位泡沫的溫床9、樓市泡沫大比拼：
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