1樓:鑽誠投資擔保****
首先我復來指出你
錯誤的地制方。 你說的第一條和第二條,這沒問題,最少也是沒大問題,但是第三條,是不可行的,為什麼呢?我覺得最主要的問題,就是如果這樣做,那就是**出面直接干預和訂製市場**,這在市場經濟環境中是不被允許的
中國高房價好處
2樓:置業專家王建軍
**高房價對中國經濟的影響
「衣食住行」乃人之所需,住房是人類生存和發展的必需品,滿足人們基本生活的住房需求是維持勞動力的簡單再生產的需要,是人們維持起碼尊嚴的需要。房子,不知在何時變成了一樣人生追求,變成一種象徵,不管是**富豪,還是貧民百姓都在不斷的追求屬於自己的房子。就像時下熱播的電視劇《蝸居》真實而刻骨的反映了當前房地產**居高臨下,讓普通百姓望而卻步,甚至為了一套房而牴觸道德輪線,是何其可悲可嘆。
目前我國房屋**出奇的高,房價收入遠超國際正常比例,為世界銀行認定的房價泡沫水平的4倍。而房價高漲可能引起的社會不滿情緒,也將遠遠超越其經濟意義本身。
一.到底是誰推升了房價的飛漲?我認為主要有以下因素:
一.供求因素
按照經濟學理論,價值決定**,**根據價值上下波動。可見,**並不完全取決於成本,**偏離價值的多少取決於供求。假若商品奇缺,求者若鶩,廠商絕不會拘於成本,有錢不賺。
而現階段的國內住房供給,正處於**與需求的失衡中。
二.政策因素
房地產作為國民經濟的支柱和國家財政收入的重要**,關係著很多行業的發展和國民經
濟,當房價處於居高狀態時,會出臺政策抑制。然而房價**,**的土地管理局會首先獲
利,因為通過土地競標,價高者獲得土地,抬高了地皮原始價。三.
投資因素
由於升價空間大對投資者利益促進大,使各種投資者往房地產投資使單純的自住房商品化,開始具有了投資價值和投機功能。
投資品市場的波動規律就是「追漲殺跌」而當前房價正是居高不下之時,一部分人在**的心理的預期下把房屋當作投資品來投資,也加劇了住房的需求。四.
消費者自身因素
從消費者心理因素來看,「買漲不買跌」的心理預期,漲勢對購房人形成心理壓力,是推動房
價**過快的一個不可忽視的因素。房價持續走高,一次次撞擊著人們心理的承受底線。許
多人似乎對房價降下來的可能性絕望了,再一次彙集進了看房買房大軍。而你越買,它就越
漲;它越漲,你就越買,如此惡性迴圈。在住房供求存在矛盾的情況下,加之開發商的銷售
策略,購房自住者產生「遲買不如早買」的消費心理狀態,儘量提前購房,擴大了住房需求;
由於存在市場預期,投資者產生「買房可以增值」的心理狀態,把積累資金大量投入購房,以
圖在炒買炒賣中獲取鉅額收益,促使投資性需求急劇膨脹。這兩種心理狀態彙集到一起,就
形成一股急於買房的熱潮,對房市的火爆起了推波助瀾的作用。
二.居高不下的房價究竟對我國經濟社會有什麼影響呢?我認為主要有以下幾
方面:1.加劇金融風險的聚集。房價持續**導致高房價,使居民購房不得不依賴
銀行金融支援。個人住房按揭貸款的增加使整個銀行體系的風險也在累積,首先,
個人家庭住房貸款者,即使無力償還貸款,銀行也無權拍賣房產抵債,使房貸存在
隱性呆壞帳風險;一旦高房價泡沫破滅,房價**,需求就急劇下降,房價再持續
**,形成惡性迴圈。銀行的資金將面臨流動性風險,若這兩方面的風險蔓延,將
足以威脅整個國家的金融體系安全;再次,房地產過熱將吸引大量資金進入,加大
了金融風險的集聚,使房地產開發投資隱含的金融風險更大。房地產開發中銀行中
長期貸款的增加,導致金融風險的集聚。
2.導致居民消費支出減少。房價**過快在帶動住房消費和家居類商品消費
的同時,在一定程度上卻抑制了其他消費。從目前我國房價與居民收入水平的對比
看,總房價是普通家庭年收入的11倍多,遠高於世界銀行認可的3-6倍合理區
間,房價與家庭收入之比大大超出了正常區間,購買住房已經遠遠超出了中低收人
家庭的經濟承受能力。很多家庭為了積累起買房子的首付資金,不得不縮減其他必
要生活資料消費支出或依靠銀行貸款,使許多家庭背上了沉重的債務包袱,成為抑
制家庭當期消費和長期消費增長的重要因素。消費支出的縮減還會導致生產這類消
費晶的生產商的生產只能維持原狀或萎縮排行,由此連鎖反應,則可能導致國內汽
車製造、電子產品、日用消費品的長期消費需求下降,最後引起普通老百姓真正需
要的社會產業的萎縮,這不僅導致城市居民文化、教育、旅遊、娛樂消費的下降,
同時還威脅到城市經濟的持續增長及城市的創新和發展。
3.加劇產業結構的不平衡。高房價與高利潤使社會經濟要素配置錯位,致使
房地產業投資居高不下,並導致了上下游產業的畸形發展。
4.擴大居民收入分配差距。一方面,在房價過快增長的情況下,低收入階層
不僅沒有能力購買可以增值的房產,反而會因為房價**過快而更加貧困;對於那
些傾其所有購買一套住宅的城市普通居民而言,即使在退休之年還清貸款,並擁有
了自己的產權住宅,但由於其自用居住房產不可能進行實際交易,因此房產**上
升只增加家庭的賬面財富,並不增加可使用財富。而那些具有房產投資甚至是投機
能力的人,只要房價**幅度大於利息,就可以通過對房產的投資和投機而獲得房
產****的溢價,獲得比普通人更多的流動性財富收入,從而導致財富向購房者
尤其是投機性購房者方面轉移,同時也擴大了房地產開發商收益優勢;另一方面,
如果房價增長過快後大落,或者發生逆轉,損失必然首先落到主要依靠貸款購房尤
其是投資性購房者身上;另外,對於房價較高、持續**且中心城區土地有限的大
城市而言,還會出現「 富人進城、窮人下鄉」的逆向流動潮,這不僅會產生居住的「階層同質化」,同時還將導致多數普通大眾對城市文化、環境等公共基礎設施享用機會的實際下降,從而加劇
「精神貧困」、「文化鴻溝」。高房價導致的貧富差距現象極。有可能固化低收入階層現有的生存狀態,並削弱低收入家庭向上流動的能力。
5.高房價抑制城市就業的增長。高房價大大抬高了城市創業,特別是第三次產業的創業門檻,使企業不得不加大對經營性房屋的投入,在資本總量一定的前提下,用於購買勞務的可變資本只能隨之減少,由此造成的後果是:或者降低從業者的工薪收入,或者減少從業者人數,或兩者兼而有之,無論出現哪種情況,對穩定乃至擴大就業都是不利的;另外,在高房價的壓力下,企業為留住人才穩定員工,往往不得不隨之提高員工工資,結果高房價與高工資比翼雙飛,企業獲利明顯變薄,給企業擴大規模、增招人手增加了難度,這對企業的長遠發展以及擴大社會就業顯然是非常不利的;同時,高房價使勞動力流動異地就業難度加大。
長此以往,我國的城市化進程序嚴重受阻,農村富餘勞力向城市、特別是大城市的轉移將大受影響;最後,房價持續**也將對失業率產生影響。度高房價與支付能力的不平衡,影響城市居民的消費能力從而直接影響到城市就業崗,這使我們確信高房價與失業上升的正相關。
三.克服高房價對社會經濟影響的對策分析
1.規範住房金融業務。
首先,商業銀行應提高對房地產開發商的自有資金和資質要求。商業銀行對開發商貸款時應加強對房地產開發企業的審查,企業自有資金應不低於開發專案總投資的30%,對自有資金低、應收賬款多的承建房地產建設專案的建築施工企業,商業銀行應限制對其發放貸款,不能盲目地注入貸款。
其次,適當調整個人住房信貸政策。提高貸款門檻和首付比例,嚴禁「零首付」個人住房貸款,貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過80%,對購買第二套以上住房的,將第二套住房的貸款利率由較低的住房貸款利率改為相對較高的商貸利率,或者不給購房者購買第二套或更多房產的貸款發放。再次,強化對土地儲備貸款的管理,防止出現地價泡沫。
最後,適應商業銀行迫切需要提高房地產抵押貸款流動性的要求,推進諸如住房抵押貸款支援**(mbs)等房地產金融產品的創新。
2.進一步發揮**的作用,
建立住房有效保障體系。
**應繼續加大經濟適用
房建設的開發力度,把經濟適用房的建設作為調控房地產市場**和解決改善低收
入居民住房問題的政策措施;住房建設應面向大量的中低收入家庭,努力使住房價
格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應,使更多老百姓買得起房子、願意買房
子;**應建立城市住房保障制度,啟動廉租住房工作,對無力買房且經濟條件較
差、希望租住低租金住房的家庭,完善、落實面向低收入家庭的住房租賃新機制,
保障貧困家庭的居住權;同時**根據實際情況給予特困家庭一定的補貼和貸款支
持,保障低收入家庭的住房需求;規範發展房屋租賃市場,鼓勵開發建設租賃型普
通商品住宅,引導中低收入家庭通過租賃方式解決住房問題,改變「居者有其屋」的傳統觀念。
3.調整和改善商品房結構。**部門應加強房地產開發審批管理,與不同收入群體相適應的高檔商品房、普通商品房、經濟適用房以及廉租房的建設應有一個合適的比例,尤其應鼓勵經濟適用房、廉租房的建設,無論從眼前看還是從長遠看,住房需求的主體都是普通中低收入居民家庭,
住宅供給也必須以大眾化需求為主體,否則,住宅與房地產的發展就會成「無源之水,無本之木」
;高檔商品房和別墅的需求量十分有限,可通過提高高檔商品房的有關稅率來抑制其擴建;對中低檔商品房在稅收上實行優惠政策來刺激其供給增加。
4.加強對普通商品住宅銷售中**行為的規範與管理。針對商品房銷售中出現
的不明碼標價、價外亂收費、重複收費牟取暴利等行為,從保護消費者利益,維護
房地產市場的健康與穩定出發,制定相應的政策規定,實行價費合一的成本計算辦
法,規範經營服務性收費,加大明碼標價的管理力度,強化銷售合同對開發商的約
束;建立有效的資訊釋出機制,對外公佈住房**資訊,嚴厲打擊發布虛假資訊、
欺騙和誤導消費者、惡意哄抬房價行為。
5.積極引導消費,
提倡住房梯級改善。
居民購房時應根據自己的收入水平量力
而行、逐步過度,梯級改善住房條件。即對那些暫時無力買房的可以先租賃住房,
待條件逐步成熟時再買房,先買二手房,再買新建商品房,先買小戶型房,再逐步
擴大住房面積,住房面積要適中,不宜追求過度消費,提倡適度住房消費。
6.加快完善社會保障體系,
調整收入分配政策。
增強低收入家庭的消費支付能力,提高實際購買力,降低房價收入比,從而形成可持續性的市場需求,最終努力
使房地產市場的供求趨於平衡。房價調控是一個巨集觀的系統工程,涉及到國家的財
政、金融、司法以及建築等多方面進工作,只有在國家的巨集觀調控政策的引導下,
各級**統一規劃,統籌安排,才能有效克服房價**對我國社會經濟的影響,人
民才能安居樂業,國家才能穩定。
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